Come Mettere in Mora un Inquilino Moroso

Mettere in mora un inquilino moroso è il primo passo formale per recuperare i canoni non pagati e, se necessario, avviare lo sfratto per morosità. È un atto semplice nella forma ma decisivo negli effetti: interrompe eventuali termini di prescrizione, costituisce il conduttore in ritardo colpevole, fa decorrere gli interessi di mora e prepara il terreno a ogni iniziativa successiva, dal piano di rientro concordato fino al ricorso al giudice. Per essere efficace, la messa in mora deve essere chiara, completa e tracciabile; deve parlare la lingua del contratto e della legge, e al tempo stesso mantenere un tono professionale che favorisca, se possibile, una soluzione bonaria. Questa guida illustra, passo per passo, come impostare correttamente una messa in mora in Italia, quali contenuti non possono mancare, quali errori evitare e come proseguire se l’inquilino continua a non pagare.

Che cos’è la messa in mora e perché serve

La messa in mora dell’inquilino è la richiesta formale con cui il locatore intima al conduttore di adempiere a un obbligo scaduto, di regola il pagamento dei canoni e degli oneri accessori. In termini giuridici, è un atto di costituzione in mora ai sensi dell’articolo 1219 del codice civile, idoneo a far decorrere gli interessi moratori e ad attribuire al ritardo natura imputabile al debitore. Nelle locazioni, la messa in mora svolge un ruolo ulteriore: è il documento che il giudice si aspetta di trovare nel fascicolo quando si chiede la convalida di sfratto per morosità, perché dimostra che la parte inadempiente è stata avvertita in modo inequivoco e che le somme richieste sono determinate. Senza questo passaggio, il contenzioso rischia di complicarsi, le tempistiche si allungano e la posizione del locatore si indebolisce sul piano probatorio.

Verifiche preliminari prima di scrivere

Prima di prendere carta e penna conviene mettere ordine nei numeri e nei documenti. È opportuno ricostruire con precisione il saldo della locazione dalla data del primo mancato pagamento fino a oggi, indicando per ogni mensilità l’importo, la data di scadenza e l’eventuale acconto ricevuto. Se il contratto prevede oneri accessori a carico dell’inquilino, come quote di riscaldamento o spese condominiali, è bene calcolare anche queste somme sulla base dei rendiconti disponibili, separandole dai canoni. I ritardi di pochi giorni vanno distinti dalle mensilità saltate: entrambi sono inadempimenti, ma il quadro complessivo è utile per calibrare il tono della diffida. È prudente verificare se nel contratto esistono clausole che disciplinano i ritardi, l’applicazione di interessi o la possibilità di risoluzione automatica dopo un certo numero di mensilità non pagate. Infine, occorre controllare i recapiti ufficiali del conduttore e dei garanti, se presenti, inclusi gli indirizzi PEC eventualmente indicati in contratto, perché la messa in mora deve raggiungere con certezza il destinatario.

Quali contenuti deve avere la messa in mora

Una messa in mora efficace contiene alcuni elementi essenziali. L’intestazione deve identificare senza ambiguità le parti, il contratto di locazione con la sua data e l’immobile locato con indirizzo e dati catastali se già riportati in contratto. Il corpo della lettera espone i fatti in modo cronologico e sobrio, specificando le mensilità insolute, gli importi, le scadenze e le eventuali comunicazioni precedenti rimaste senza esito. È importante indicare l’ammontare complessivo dovuto alla data della diffida, distinguendo canoni e oneri, e dichiarare che sulla somma maturano interessi moratori dal giorno della scadenza ex articolo 1224 del codice civile. Deve essere fissato un termine ultimo per il pagamento, ragionevole ma breve, in genere tra sette e quindici giorni dal ricevimento; il termine decorre dalla consegna documentata della lettera, non dalla sua spedizione. La diffida deve contenere l’avvertimento che, in mancanza di pagamento integrale entro il termine, il locatore avvierà senza ulteriore preavviso l’intimazione di sfratto per morosità e la richiesta di ingiunzione per i crediti, con aggravio di spese legali a carico del conduttore. Se esiste un garante o una fideiussione, è utile informare che la messa in mora viene notificata anche a costoro e che, in difetto di pagamento, sarà escusso il garante secondo i termini della garanzia.

Forma, tono e canali di invio

La messa in mora non richiede formule sacramentali, ma è bene che sia redatta in modo professionale e privo di espressioni emotive o minacciose che potrebbero ritorcersi contro il mittente. Nel dubbio, è utile che un professionista la riveda, soprattutto quando gli importi sono consistenti o il rapporto con il conduttore si è già deteriorato. Quanto alla forma, sono da preferire i mezzi che garantiscono prova della consegna e della data. La PEC è ideale se l’indirizzo del conduttore è noto e se ne può certificare il recapito; la raccomandata con avviso di ricevimento resta lo standard quando la PEC non è disponibile o non si ha certezza dell’operatività. In casi particolari, la notifica tramite ufficiale giudiziario aggiunge un ulteriore livello di prova. È sconsigliabile affidarsi a consegne a mano non documentate o a messaggi informali che, da soli, non hanno valore probatorio sufficiente.

Come formulare l’importo dovuto e gli interessi

La chiarezza sui numeri è decisiva. Nella diffida è utile inserire una tabella narrativa, in forma discorsiva, che ripercorra le scadenze e indichi il totale. Se si prevedono interessi moratori, si può specificare che verranno calcolati fino al saldo effettivo alle aliquote di legge, evitando calcoli complicati nel corpo della lettera. Quando sono coinvolti oneri condominiali, è prudente allegare i prospetti disponibili o spiegare che la somma è richiesta in acconto salvo conguaglio a presentazione del rendiconto. Se il conduttore ha effettuato pagamenti parziali, questi vanno riconosciuti e imputati ai debiti più antichi, salvo diversa pattuizione. È opportuno evitare richieste che includano voci non dovute o penali non pattuite, perché un eccesso nella pretesa può indebolire la posizione del locatore e offrire un pretesto per contestazioni.

L’effetto della diffida sul rapporto e sulle mosse successive

La messa in mora non risolve automaticamente il contratto, ma prepara due strade. Se l’inquilino paga integralmente entro il termine, il rapporto prosegue e si potrà eventualmente concordare un impegno scritto per evitare recidive. Se l’inquilino non paga o paga solo una parte, il locatore può attivare l’intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida, che si introduce con ricorso al tribunale competente ai sensi del codice di procedura civile. All’udienza, se il conduttore non si oppone o non prova di aver pagato, il giudice convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio; in alternativa, può concedere il cosiddetto termine di grazia per saldare, quando ricorrono i presupposti e nei limiti previsti dalla legge sulle locazioni. La diffida ben scritta, con importi chiari e termine espresso, agevola questa fase perché dimostra che il conduttore è stato messo nelle condizioni di adempiere e che ogni tentativo ragionevole è stato esperito.

Garanti, cauzione e fideiussioni

Se nel contratto è presente un garante personale o una fideiussione bancaria o assicurativa, la messa in mora va indirizzata anche a loro. Per le fideiussioni a prima richiesta, la diffida può coincidere con l’avvio dell’escussione, secondo le modalità indicate nella garanzia, allegando la prova dell’inadempimento del conduttore e la quantificazione del debito. La cauzione versata all’inizio della locazione non è, invece, una somma destinata a coprire i canoni in corso, ma una garanzia per danni e insoluti alla fine del rapporto; usarla per compensare mensilità non pagate senza un accordo scritto può generare contenziosi e indebolire il motivo dello sfratto. Anche qui, la diffida che richiama correttamente il ruolo degli strumenti di garanzia evita mosse impulsive e mette in fila le tutele.

Mediazione, negoziazione e piani di rientro

La messa in mora non esclude, anzi può favorire, una soluzione negoziale. Offrire al conduttore, nello stesso atto o in una comunicazione successiva, la possibilità di proporre un piano di rientro realistico e garantito può risultare conveniente quando il rapporto è stato buono e le difficoltà appaiono temporanee. Un accordo scritto, firmato da tutte le parti e dal garante, con scadenze e clausola risolutiva in caso di nuovo inadempimento, mette al riparo da ambiguità e consente di sospendere iniziative giudiziali fino alla verifica dei pagamenti. Nelle controversie di locazione la mediazione civile è, in molte ipotesi, condizione di procedibilità per le cause ordinarie; la procedura di sfratto per morosità segue un binario speciale, ma il giudice può invitare a tentare la conciliazione. Presentarsi con una messa in mora corretta e con una traccia di piano di rientro rafforza la credibilità del locatore e apre spiragli concreti di soluzione.

Errori da evitare che indeboliscono la posizione

Le diffide inefficaci si somigliano. Spesso mancano di indicare il contratto, confondono canoni e spese, non precisano il termine, non avvertono delle conseguenze o, al contrario, adottano toni minacciosi che possono essere controproducenti. Altre volte sbagliano il canale: invii non tracciati, indirizzi sbagliati, PEC inattive. Un errore ricorrente è inserire richieste non dovute, come penali non previste o somme non documentate, che il conduttore può contestare aprendo una parentesi inutile. Anche la gestione “creativa” della cauzione, usata a colmare buchi senza un’intesa, rischia di compromettere lo sfratto e di lasciare scoperti i danni finali. Infine, la mancanza di coerenza tra diffida e successive domande in giudizio crea contraddizioni che il difensore della controparte non mancherà di valorizzare.

Un esempio di formulazione

Nella pratica, la messa in mora può essere costruita come una lettera breve e puntuale. Dopo l’intestazione con i dati delle parti e il richiamo al contratto, la prima parte espone che, alla data odierna, risultano insoluti i canoni delle mensilità indicate e gli eventuali oneri accessori documentati, per un totale specificato. La seconda parte diffida il conduttore a versare integralmente la somma entro un termine di giorni dalla ricezione su un conto dedicato, comunicando l’IBAN e chiedendo l’invio della contabile; avverte inoltre che, decorso inutilmente il termine, si procederà senza ulteriore preavviso all’intimazione di sfratto per morosità e al recupero coattivo dei crediti, con addebito di spese e accessori. La chiusura richiama gli interessi moratori per legge e, se presenti, informa dell’invio per conoscenza al garante o all’istituto fideiussore. La firma del locatore o del legale completa il quadro e rafforza la serietà dell’iniziativa.

Cosa succede dopo l’invio

Dal momento della ricezione, il conduttore ha il tempo indicato per adempiere. Se paga, è buona prassi rispondere con una breve comunicazione che attesti l’avvenuto saldo e, se del caso, ricordi gli impegni presi per le spese accessorie o i prossimi canoni. Se non paga, o paga solo in parte, la strada del tribunale è aperta. Il ricorso per sfratto per morosità si deposita allegando il contratto, le ricevute della messa in mora, il calcolo dei crediti e ogni documento utile. L’udienza viene fissata a breve e, salvo opposizione fondata, si ottiene la convalida. In caso di opposizione, la causa può proseguire nelle forme ordinarie e il giudice può suggerire o imporre tentativi di conciliazione. Anche in questa fase, una diffida ben fatta si traduce in un vantaggio concreto.

Conclusioni

Mettere in mora un inquilino moroso significa scegliere la via della forma per tutelare sostanza e tempi. Una lettera curata nei contenuti, inviata con un canale tracciabile e fondata su numeri esatti, produce effetti giuridici immediati e, spesso, effetti pratici utili: chiarisce la situazione, richiama alla responsabilità, apre lo spazio a un accordo oppure spiana la strada al giudice. La fermezza non esclude il dialogo, ma lo incanala in un perimetro chiaro, restituendo al rapporto tra locatore e conduttore la dignità che merita. Quando gli importi sono rilevanti o le circostanze complesse, il supporto di un professionista evita passi falsi e accelera i tempi. In ogni caso, la regola d’oro resta la stessa: puntualità nella richiesta, precisione nella prova, coerenza nelle mosse successive. Con queste basi, la messa in mora smette di essere un atto temuto e diventa lo strumento ordinario per rimettere in equilibrio un contratto che ha smesso di funzionare.